1992年—1993年海南房地產泡沫

海南房地產泡沫後三亞的一間爛尾建築，攝於1999年

1992-1993年海南房地產泡沫，是指1988年海南省建立之初出現的房地產繁榮，1992年隨著住房改革和南巡講話海南房價一飛沖天，但隨著1993年6月24日國務院頒發「國16條」控制經濟過熱，海南房地產價格出現大崩盤，95%以上的房地產企業破產，間接導致大量國有銀行壞帳率飆升，僅中行、建行、工行、農行四大行壞帳就高達300億元，當時流傳海南有三絕——「天涯、海角、爛尾樓」。海南的樓市崩潰業帶動全國樓市進入寒冬，與海南隔海相望的廣西北海，因房地產泡沫爛尾樓數量超過海南三亞，被戲稱為「泡沫經濟博物館」。

過程

海南建省與特區熱

1988年改革開放已經過去十年，中國政府在設立深圳、珠海、廈門和汕頭四大經濟特區後積累了城市經濟改革的許多經驗，為了進一步深化經濟改革，選定了海南作為新的改革基地。當時的海南雖然屬於沿海地區，但農業人口超過80%，城市化水平低下，人均收入低於全國平均水平。1988年8月23日，中央下令海南脫離廣東省獨立建省，並在海南設立經濟特區。海南作為當時中國最新、最大且是唯一的省級經濟特區，吸引力全國大約10萬人前來，一時有「十萬人才下海南」的說法，很多人都認為海南是下一個深圳，海南發展機會不容錯過。建省前兩年，由於大量人口湧入，住房出現緊缺，不少人抓住商機開發房地產，一時僅僅700萬不到的海南省就有2萬多家房地產公司成立，海南三亞、海口等地的房價在1300元-1400元/平方米之間。

住房改革與鄧小平南巡

1992年鄧小平開始南巡講話，堅定改革開放的市場信心，接著中央提出加快住房改革，同時國務院批准海南吸引外資開發洋浦經濟開發區。在利好刺激下，海南的房地產開始迅速發展，全國各地都有「要掙錢，到海南；要發財，炒樓花」的口號。1992年海口房價翻4倍多，直達5000每平米，地價也從1991年每畝幾十萬漲到1993年每畝600多萬。海南的房地產投資突飛猛進，海口經濟增長率達到83%，全省財政收入的40％來源於房地產業。

房地產調控

1993年6月23日，國務院副總理朱鎔基突然宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業，次日頒布「國16條」限制債務擴張、削減基礎設施建設，大量房企和炒房客都出現資金緊張的問題，房價也開始一落千丈。根據時候統計95%的房地產公司在調控中倒閉，海南全省留下爛尾樓600多座，積壓資金800億元，國有四大行壞帳300多億。由於當時券商可以直接投資房地產，因此華夏證券、南方證券等證券公司都直接參與了海南房地產泡沫並損失慘重，證監會吸取教訓在2001年全面禁止券商直接投資。海南省為了解決房地產所帶來的金融問題，設立了海南發展銀行接管省內信託機構，結果1998年海南發展銀行因擠兌而倒閉。海南的爛尾樓直到2008年才由政府清理完畢。海南也因為這些爛尾樓，為人戲稱為三大景觀——天涯、海角和爛尾樓。海南房價的破裂也導致全國性房市震動。